Ministerstwo Finansów opublikowało 16 września 2025 roku projekt ustawy o zmianie ustaw o podatku dochodowym, który wprowadzi szereg istotnych zmian w systemie podatkowym od 1 stycznia 2026 roku. Prezentowane rozwiązania mają na celu uszczelnienie systemu podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) z szczególnym wpływem na przedsiębiorców zajmujących się inwestycjami w nieruchomości.
Radykalne ograniczenie amortyzacji w spółkach nieruchomościowych
Projekt wprowadza najdalej idące w historii ograniczenia możliwości amortyzacji przez spółki nieruchomościowe. Zgodnie z proponowanymi zmianami w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, zakaz amortyzacji będzie dotyczył również nieruchomości klasyfikowanych dla celów rachunkowych jako inwestycje długoterminowe wyceniane według wartości rynkowej lub innej wartości godziwej.
Ta modyfikacja oznacza definitywne zamknięcie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości inwestycyjnych, nawet gdy formalnie stanowią one środki trwałe w rozumieniu przepisów podatkowych. Projektodawca wprost wskazuje, że celem tej zmiany jest eliminacja kreowania kosztów uzyskania przychodów w oderwaniu od rzeczywistego zużycia majątku.
Zmiana ta ma szczególnie dotkliwe konsekwencje dla podmiotów prowadzących działalność developerską oraz zarządzających portfelami nieruchomości komercyjnych, które dotychczas mogły optymalizować obciążenie podatkowe poprzez odpowiednie kwalifikowanie aktywów.
Nowe zasady w zakresie restrukturyzacji spółek
Projekt wprowadza mechanizm przeciwdziałający wykorzystywaniu różnic w opodatkowaniu likwidacji spółek kapitałowych i osobowych. W przypadku likwidacji spółki osobowej powstałej z przekształcenia spółki kapitałowej przed upływem 3 lat kalendarzowych od przekształcenia, wspólnicy będą zobowiązani do zapłaty podatku od dochodów osiągniętych z likwidacji.
Zmiana ta ma na celu eliminację praktyk polegających na przekształceniu spółki kapitałowej w spółkę osobową wyłącznie w celu uniknięcia opodatkowania tzw. ukrytych rezerw - różnicy między historyczną a bieżącą wartością majątku.
Ograniczenia w zakresie amortyzacji wstecznej
Wprowadzane przepisy eliminują możliwość wstecznego korygowania stawek amortyzacyjnych po upływie terminu złożenia zeznania podatkowego i zapłaty należnego podatku. Podatnicy będą mogli skorzystać z uprawnień do podwyższenia lub obniżenia stawek amortyzacyjnych tylko do dnia upływu terminu określonego do złożenia zeznania za dany rok podatkowy.
Modyfikacja przepisów o podatku od przerzuconych dochodów
Projekt doprecyzowuje przepisy art. 24aa ustawy o CIT dotyczące podatku od przerzuconych dochodów. Wprowadzana zmiana przewiduje, że koszty stanowiące przerzucone dochody w przypadku podatkowych grup kapitałowych należy kalkulować na poziomie poszczególnych spółek, podczas gdy wysokość limitu 3% będzie oceniana na poziomie całej grupy.
Dodatkowo zostanie uchylony warunek wymagający, aby zagraniczny podmiot powiązany uzyskiwał co najmniej 50% przychodów od polskich podmiotów, co może istotnie rozszerzyć zakres stosowania tego podatku.
Zmiany w minimalnym podatku CIT
Projekt wprowadza zróżnicowanie wysokości uproszczonej podstawy opodatkowania w zależności od wielkości podatnika. Duzi podatnicy z przychodami powyżej 50 mln euro będą objęci podstawą opodatkowania w wysokości 5% wartości przychodów operacyjnych, podczas gdy pozostali podatnicy - 3%.
Równocześnie zostanie skrócony z 3 do 2 lat okres, w którym podatnik może wykazać rentowność na poziomie minimum 2% w celu wyłączenia z opodatkowania minimalnym CIT.
Pozostałe zmiany w systemie podatkowym
Projekt zawiera również szereg mniej znaczących modyfikacji, w tym:
Radykalne ograniczenie amortyzacji w spółkach nieruchomościowych
Projekt wprowadza najdalej idące w historii ograniczenia możliwości amortyzacji przez spółki nieruchomościowe. Zgodnie z proponowanymi zmianami w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, zakaz amortyzacji będzie dotyczył również nieruchomości klasyfikowanych dla celów rachunkowych jako inwestycje długoterminowe wyceniane według wartości rynkowej lub innej wartości godziwej.
Ta modyfikacja oznacza definitywne zamknięcie możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości inwestycyjnych, nawet gdy formalnie stanowią one środki trwałe w rozumieniu przepisów podatkowych. Projektodawca wprost wskazuje, że celem tej zmiany jest eliminacja kreowania kosztów uzyskania przychodów w oderwaniu od rzeczywistego zużycia majątku.
Zmiana ta ma szczególnie dotkliwe konsekwencje dla podmiotów prowadzących działalność developerską oraz zarządzających portfelami nieruchomości komercyjnych, które dotychczas mogły optymalizować obciążenie podatkowe poprzez odpowiednie kwalifikowanie aktywów.
Nowe zasady w zakresie restrukturyzacji spółek
Projekt wprowadza mechanizm przeciwdziałający wykorzystywaniu różnic w opodatkowaniu likwidacji spółek kapitałowych i osobowych. W przypadku likwidacji spółki osobowej powstałej z przekształcenia spółki kapitałowej przed upływem 3 lat kalendarzowych od przekształcenia, wspólnicy będą zobowiązani do zapłaty podatku od dochodów osiągniętych z likwidacji.
Zmiana ta ma na celu eliminację praktyk polegających na przekształceniu spółki kapitałowej w spółkę osobową wyłącznie w celu uniknięcia opodatkowania tzw. ukrytych rezerw - różnicy między historyczną a bieżącą wartością majątku.
Ograniczenia w zakresie amortyzacji wstecznej
Wprowadzane przepisy eliminują możliwość wstecznego korygowania stawek amortyzacyjnych po upływie terminu złożenia zeznania podatkowego i zapłaty należnego podatku. Podatnicy będą mogli skorzystać z uprawnień do podwyższenia lub obniżenia stawek amortyzacyjnych tylko do dnia upływu terminu określonego do złożenia zeznania za dany rok podatkowy.
Modyfikacja przepisów o podatku od przerzuconych dochodów
Projekt doprecyzowuje przepisy art. 24aa ustawy o CIT dotyczące podatku od przerzuconych dochodów. Wprowadzana zmiana przewiduje, że koszty stanowiące przerzucone dochody w przypadku podatkowych grup kapitałowych należy kalkulować na poziomie poszczególnych spółek, podczas gdy wysokość limitu 3% będzie oceniana na poziomie całej grupy.
Dodatkowo zostanie uchylony warunek wymagający, aby zagraniczny podmiot powiązany uzyskiwał co najmniej 50% przychodów od polskich podmiotów, co może istotnie rozszerzyć zakres stosowania tego podatku.
Zmiany w minimalnym podatku CIT
Projekt wprowadza zróżnicowanie wysokości uproszczonej podstawy opodatkowania w zależności od wielkości podatnika. Duzi podatnicy z przychodami powyżej 50 mln euro będą objęci podstawą opodatkowania w wysokości 5% wartości przychodów operacyjnych, podczas gdy pozostali podatnicy - 3%.
Równocześnie zostanie skrócony z 3 do 2 lat okres, w którym podatnik może wykazać rentowność na poziomie minimum 2% w celu wyłączenia z opodatkowania minimalnym CIT.
Pozostałe zmiany w systemie podatkowym
Projekt zawiera również szereg mniej znaczących modyfikacji, w tym:
- wyłączenie możliwości amortyzacji wartości firmy powstającej w wyniku przyjęcia przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania w ramach leasingu finansowego przez uchylenie art. 16b ust. 2 pkt 2 lit. b ustawy o CIT
- doprecyzowanie definicji małego podatnika poprzez wprowadzenie szczegółowych zasad ustalania wartości przychodów ze sprzedaży w przypadkach, gdy poprzedni rok podatkowy był dłuższy lub krótszy niż 12 miesięcy
- wprowadzenie zmian w zakresie opodatkowania usług świadczonych przez podatników ryczałtowych na rzecz podmiotów powiązanych
- modyfikacje przepisów dotyczących podatku od przerzuconych dochodów w kontekście grup kapitałowych
Konsekwencje dla przedsiębiorców
Projektowane zmiany będą miały szczególnie dotkliwe skutki dla podmiotów działających w sektorze nieruchomościowym. Zgodnie z oszacowaniami Ministerstwa Finansów, reformy przyniosą do budżetu państwa dodatkowo około 7 miliardów złotych w ciągu 10 lat.
Wszyscy przedsiębiorcy powinni już obecnie przygotowywać się na nadchodzące zmiany, w tym przeprowadzić analizę wpływu nowych regulacji na prowadzoną działalność, rozważyć reorganizację struktur właścicielskich oraz rewizję strategii podatkowych przed dniem 1 stycznia 2026 roku. Szczególnie istotne jest to dla podmiotów zajmujących się inwestycjami w nieruchomości, które będą najbardziej dotknięte wprowadzanymi ograniczeniami.
Przedstawione rozwiązania stanowią najszerszą reformę systemu opodatkowania przedsiębiorstw od czasu wprowadzenia estońskiego CIT, radykalnie ograniczając dotychczasowe możliwości efektywnego planowania podatkowego.