Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną dotyczącą opodatkowania leasingu gruntu oraz obowiązków dokumentacyjnych w zakresie cen transferowych. Organ potwierdził szczególne zasady rozliczania opłat leasingowych, ale nie zgodził się ze stanowiskiem, że można rozdzielać umowę na odrębne transakcje dla celów związanych z ustaleniem progów dokumentacyjnych.
Interpretacja z 2 grudnia 2025 roku (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.431.2025.3.MF) dotyczy planowanej umowy leasingu nieruchomości gruntowej między podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Finansujący zamierza oddać grunt do używania Korzystającemu, który w trakcie trwania umowy zrealizuje na nim inwestycję polegającą na wzniesieniu kompleksu budynków i budowli. Suma opłat netto w części kapitałowej będzie odpowiadała co najmniej cenie nabycia nieruchomości przez Finansującego, a minimalna długość umowy wyniesie 5 lat.
Dyrektor KIS potwierdził, że planowana umowa stanowi leasing gruntu w rozumieniu art. 17i ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem umowy leasingu zawartej na czas oznaczony są grunty, a suma ustalonych opłat odpowiada co najmniej wydatkom na ich nabycie, to do przychodów finansującego i kosztów uzyskania przychodów korzystającego nie zalicza się opłat ponoszonych w podstawowym okresie umowy w części stanowiącej spłatę wartości gruntu.
Oznacza to, że w okresie trwania umowy leasingu opłaty w części kapitałowej będą neutralne podatkowo dla obu stron. Dopiero po zakończeniu umowy i przeniesieniu własności nieruchomości na korzystającego po stronie finansującego może powstać przychód podatkowy zgodnie z art. 17g ust. 1 w związku z art. 17i ust. 2 ustawy o CIT. Przychodem będzie wówczas cena określona w umowie sprzedaży, nawet jeśli odbiega od wartości rynkowej, a kosztem – wydatki na nabycie gruntu pomniejszone o dokonaną już spłatę wartości początkowej. W pozostałym zakresie, dotyczącym raty odsetkowej oraz innych kosztów umowy leasingu, opłaty będą stanowiły przychód i koszt podatkowy na zasadach ogólnych.
Organ nie zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, że umowę leasingu należy oceniać na trzech odrębnych płaszczyznach dla celów dokumentacji cen transferowych: jako transakcję leasingu w części kapitałowej, transakcję finansową w części odsetkowej oraz transakcję towarową przy przeniesieniu własności. Uznał, że opisaną umowę leasingu nieruchomości należy traktować jako jedną transakcję kontrolowaną.
Zawarcie umowy leasingu gruntu nie skutkuje przeniesieniem własności, nie jest też transakcją finansową ani usługową. Stanowi inny rodzaj transakcji polegający na udostępnieniu rzeczy za wynagrodzeniem wraz z prawem do jej używania oraz pobierania pożytków. W związku z tym dla takiej transakcji zastosowanie znajduje próg dokumentacyjny wynoszący 2 000 000 zł dla innych transakcji niż towarowe, finansowe lub usługowe.
Organ podkreślił, że dzielenie umowy leasingu na poszczególne składowe i przypisywanie im odrębnych progów dokumentacyjnych nie znajduje uzasadnienia w treści ustawy o CIT. Takie działanie jest zabiegiem sztucznym, niemającym odzwierciedlenia w ekonomicznych aspektach umowy zawieranej jako pojedyncza transakcja. Potwierdzeniem tej kwalifikacji jest Tabela 7 rozporządzenia ministra finansów w sprawie informacji o cenach transferowych, gdzie leasing nieruchomości został całościowo zakwalifikowany jako transakcja dotycząca aktywów.
Dyrektor KIS stwierdził również, że do transakcji wynikającej z umowy leasingu gruntu nie może znaleźć zastosowanie zwolnienie z obowiązku sporządzenia dokumentacji określone w art. 11n pkt 3 ustawy o CIT. Przepis ten wyłącza obowiązek dokumentacyjny dla transakcji, których wartość w całości trwale nie stanowi przychodu ani kosztu uzyskania przychodu.
W przypadku leasingu gruntu zgodnie z art. 17i ust. 1 ustawy o CIT jedynie opłaty w części stanowiącej spłatę wartości gruntu równej wydatkom na jego nabycie nie stanowią przychodu ani kosztu. Opłaty w pozostałym zakresie, takie jak określone umownie odsetki czy spłata wartości gruntu ponad cenę jego nabycia, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych. W tych okolicznościach nie jest spełniony podstawowy warunek stosowania wyłączenia – transakcja nie może być postrzegana jako w całości trwale nie stanowiąca przychodu albo kosztu.
Jeśli pojawią się u Państwa jakiekolwiek pytania dotyczące cen transferowych zapraszamy do kontaktu z Joanną Pasymowską, doświadczonym partnerem w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO: https://www.bdo.pl/pl-pl/uslugi/doradztwo-podatkowe/ceny-transferowe
Interpretacja z 2 grudnia 2025 roku (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.431.2025.3.MF) dotyczy planowanej umowy leasingu nieruchomości gruntowej między podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Finansujący zamierza oddać grunt do używania Korzystającemu, który w trakcie trwania umowy zrealizuje na nim inwestycję polegającą na wzniesieniu kompleksu budynków i budowli. Suma opłat netto w części kapitałowej będzie odpowiadała co najmniej cenie nabycia nieruchomości przez Finansującego, a minimalna długość umowy wyniesie 5 lat.
Dyrektor KIS potwierdził, że planowana umowa stanowi leasing gruntu w rozumieniu art. 17i ustawy o CIT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem umowy leasingu zawartej na czas oznaczony są grunty, a suma ustalonych opłat odpowiada co najmniej wydatkom na ich nabycie, to do przychodów finansującego i kosztów uzyskania przychodów korzystającego nie zalicza się opłat ponoszonych w podstawowym okresie umowy w części stanowiącej spłatę wartości gruntu.
Oznacza to, że w okresie trwania umowy leasingu opłaty w części kapitałowej będą neutralne podatkowo dla obu stron. Dopiero po zakończeniu umowy i przeniesieniu własności nieruchomości na korzystającego po stronie finansującego może powstać przychód podatkowy zgodnie z art. 17g ust. 1 w związku z art. 17i ust. 2 ustawy o CIT. Przychodem będzie wówczas cena określona w umowie sprzedaży, nawet jeśli odbiega od wartości rynkowej, a kosztem – wydatki na nabycie gruntu pomniejszone o dokonaną już spłatę wartości początkowej. W pozostałym zakresie, dotyczącym raty odsetkowej oraz innych kosztów umowy leasingu, opłaty będą stanowiły przychód i koszt podatkowy na zasadach ogólnych.
Organ nie zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy, że umowę leasingu należy oceniać na trzech odrębnych płaszczyznach dla celów dokumentacji cen transferowych: jako transakcję leasingu w części kapitałowej, transakcję finansową w części odsetkowej oraz transakcję towarową przy przeniesieniu własności. Uznał, że opisaną umowę leasingu nieruchomości należy traktować jako jedną transakcję kontrolowaną.
Zawarcie umowy leasingu gruntu nie skutkuje przeniesieniem własności, nie jest też transakcją finansową ani usługową. Stanowi inny rodzaj transakcji polegający na udostępnieniu rzeczy za wynagrodzeniem wraz z prawem do jej używania oraz pobierania pożytków. W związku z tym dla takiej transakcji zastosowanie znajduje próg dokumentacyjny wynoszący 2 000 000 zł dla innych transakcji niż towarowe, finansowe lub usługowe.
Organ podkreślił, że dzielenie umowy leasingu na poszczególne składowe i przypisywanie im odrębnych progów dokumentacyjnych nie znajduje uzasadnienia w treści ustawy o CIT. Takie działanie jest zabiegiem sztucznym, niemającym odzwierciedlenia w ekonomicznych aspektach umowy zawieranej jako pojedyncza transakcja. Potwierdzeniem tej kwalifikacji jest Tabela 7 rozporządzenia ministra finansów w sprawie informacji o cenach transferowych, gdzie leasing nieruchomości został całościowo zakwalifikowany jako transakcja dotycząca aktywów.
Dyrektor KIS stwierdził również, że do transakcji wynikającej z umowy leasingu gruntu nie może znaleźć zastosowanie zwolnienie z obowiązku sporządzenia dokumentacji określone w art. 11n pkt 3 ustawy o CIT. Przepis ten wyłącza obowiązek dokumentacyjny dla transakcji, których wartość w całości trwale nie stanowi przychodu ani kosztu uzyskania przychodu.
W przypadku leasingu gruntu zgodnie z art. 17i ust. 1 ustawy o CIT jedynie opłaty w części stanowiącej spłatę wartości gruntu równej wydatkom na jego nabycie nie stanowią przychodu ani kosztu. Opłaty w pozostałym zakresie, takie jak określone umownie odsetki czy spłata wartości gruntu ponad cenę jego nabycia, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych. W tych okolicznościach nie jest spełniony podstawowy warunek stosowania wyłączenia – transakcja nie może być postrzegana jako w całości trwale nie stanowiąca przychodu albo kosztu.
Jeśli pojawią się u Państwa jakiekolwiek pytania dotyczące cen transferowych zapraszamy do kontaktu z Joanną Pasymowską, doświadczonym partnerem w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO: https://www.bdo.pl/pl-pl/uslugi/doradztwo-podatkowe/ceny-transferowe