Od 2022 roku obowiązuje art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.), który wprowadził istotne ograniczenia w zakresie amortyzacji podatkowej nieruchomości przez spółki nieruchomościowe. Przepis ten uzależnia możliwość zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów od ich rozpoznania w księgach rachunkowych. W praktyce oznaczało to, że nieruchomości wyceniane według wartości godziwej – nieamortyzowane bilansowo – nie mogły być amortyzowane podatkowo. Jednak najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym wyrok WSA z 7 sierpnia 2025 r. (III SA/Wa 1126/25), przynosi przełom w tej kwestii.
Stan faktyczny sprawy – wyrok z 7 sierpnia 2025 r.
Sprawa dotyczyła spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, właściciela nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej (centrum handlowe). Spółka klasyfikowała nieruchomość jako inwestycję długoterminową i wyceniała ją według wartości godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości. W związku z tym nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych bilansowo.
Spółka wystąpiła o interpretację podatkową, pytając, czy mimo braku amortyzacji bilansowej może zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że skoro amortyzacja bilansowa wynosi zero, to podatkowa również powinna być zerowa.
WSA w Warszawie uchylił tę interpretację, wskazując, że przepis art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.) nie może być stosowany w sytuacji, gdy spółka nie dokonuje amortyzacji bilansowej.
Ewolucja orzecznictwa NSA
NSA w wyrokach z kwietnia 2025 r. (II FSK 1630/24, II FSK 756/23) potwierdził, że brak amortyzacji bilansowej nie oznacza automatycznego pozbawienia prawa do amortyzacji podatkowej. Sąd podkreślił, że:
Stan faktyczny sprawy – wyrok z 7 sierpnia 2025 r.
Sprawa dotyczyła spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, właściciela nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej (centrum handlowe). Spółka klasyfikowała nieruchomość jako inwestycję długoterminową i wyceniała ją według wartości godziwej, zgodnie z polityką rachunkowości. W związku z tym nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych bilansowo.
Spółka wystąpiła o interpretację podatkową, pytając, czy mimo braku amortyzacji bilansowej może zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że skoro amortyzacja bilansowa wynosi zero, to podatkowa również powinna być zerowa.
WSA w Warszawie uchylił tę interpretację, wskazując, że przepis art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.) nie może być stosowany w sytuacji, gdy spółka nie dokonuje amortyzacji bilansowej.
Ewolucja orzecznictwa NSA
NSA w wyrokach z kwietnia 2025 r. (II FSK 1630/24, II FSK 756/23) potwierdził, że brak amortyzacji bilansowej nie oznacza automatycznego pozbawienia prawa do amortyzacji podatkowej. Sąd podkreślił, że:
- Brak przepisów przejściowych w nowelizacji art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p. świadczy o tym, że ustawodawca nie zamierzał odbierać podatnikom nabytych praw.
- Ochrona interesów w toku jest kluczowa – skoro spółka rozpoczęła amortyzację przed 2022 r., nie można jej pozbawić tego prawa bez wyraźnej podstawy prawnej.
- Literalna wykładnia przepisu nie może prowadzić do absurdalnych skutków, takich jak całkowite wykluczenie amortyzacji w przypadku wyceny do wartości godziwej.
Wyrok WSA z 7 sierpnia 2025 r. (III SA/Wa 1126/25) wpisuje się w korzystną dla podatników linię orzeczniczą. Potwierdza, że spółki nieruchomościowe, które nie amortyzują nieruchomości bilansowo, mogą nadal korzystać z amortyzacji podatkowej. Co więcej, nie muszą stosować tzw. amortyzacji hipotetycznej – czyli obliczania fikcyjnych odpisów bilansowych jakie byłyby dokonywane, gdyby nieruchomość była środkiem trwałym, a następnie uznać je za maksymalny limit podatkowy.
Rekomendacje dla spółek nieruchomościowych
W świetle aktualnego orzecznictwa, spółki powinny:
Rekomendacje dla spółek nieruchomościowych
W świetle aktualnego orzecznictwa, spółki powinny:
- Przeanalizować swoją politykę rachunkowości i klasyfikację nieruchomości.
- Zweryfikować, czy nieruchomości inwestycyjne były amortyzowane podatkowo mimo braku amortyzacji bilansowej.
- Rozważyć korektę rozliczeń CIT za lata 2022–2024.
- Przygotować dokumentację potwierdzającą sposób ujmowania nieruchomości w księgach.
Jeśli Twoja spółka nieruchomościowa posiada nieruchomości inwestycyjne wyceniane według wartości godziwej, możesz być uprawniony do odzyskania nadpłaconego podatku CIT.
Oferujemy kompleksowe wsparcie:
Oferujemy kompleksowe wsparcie:
- Przeprowadzimy analizę Twojej sytuacji i przedstawimy rekomendacje dotyczące korekty rozliczeń oraz możliwości wystąpienia o zwrot nadpłaty.
- Obliczymy wartość możliwych do rozliczenia odpisów amortyzacyjnych od 2022 roku oraz na przyszłość.
- Zajmiemy się reprezentacją przed organami podatkowymi, wspierając Cię w postępowaniach dotyczących odzyskania nadpłaty CIT.
Dodatkowo, możemy pomóc w przygotowaniu wniosku o interpretację indywidualną, aktualizacji polityki rachunkowości oraz wdrożeniu procedur zgodnych z najnowszym orzecznictwem