BDO W MEDIACH Błędna klasyfikacja transakcji nieruchomości, nieprawidłowe rozliczenia VAT czy brak dokumentacji mogą prowadzić do wielomilionowych korekt, konieczności zapłaty podatków i do sporów z fiskusem. Ryzyka te można zidentyfikować dzięki due diligence. – pisze w Rzeczpospolitej, Tomasz Ożdziński, doradca podatkowy, partner w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO
Transakcje nieruchomościowe, zwłaszcza te dotyczące obiektów komercyjnych, należą do najbardziej wymagających przedsięwzięć gospodarczych. Ich złożoność wynika nie tylko z wartości kapitałowej, ale także z licznych aspektów prawnych, podatkowych, technicznych i operacyjnych, które muszą zostać przeanalizowane przed finalizacją transakcji. Kluczowym narzędziem w tym procesie jest due diligence – kompleksowa analiza mająca na celu identyfikację ryzyk, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości oraz bezpieczeństwo inwestycji.
W niniejszym artykule przedstawiamy najczęściej występujące ryzyka podatkowe i strukturalne ujawniane podczas due diligence nieruchomości, ilustrując je przykładami z rynku polskiego. Omawiamy także dobre praktyki, które pozwalają na ich skuteczne ograniczenie, oraz wskazujemy na zmiany legislacyjne i interpretacyjne, które wpływają na sposób prowadzenia analiz.
Istota due diligence w nieruchomościach
Due diligence nieruchomości obejmuje szereg obszarów, z których każdy może wiązać się z istotnym ryzykiem. Weryfikacja prawna koncentruje się na tytule własności, obciążeniach hipotecznych, służebnościach oraz zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Aspekty podatkowe obejmują analizę zobowiązań z tytułu VAT, CIT, PCC oraz WHT, a także ocenę statusu podatnika i struktury transakcji. Techniczne due diligence bada stan techniczny budynków, zgodność z przepisami BHP, a także potencjalne ryzyka środowiskowe i ESG.
W praktyce to właśnie obszary podatkowe i strukturalne generują największe ryzyko finansowe. Błędna klasyfikacja transakcji, nieprawidłowe rozliczenia VAT czy brak dokumentacji amortyzacyjnej mogą prowadzić do wielomilionowych korekt i sporów z organami podatkowymi.
Sprzedaż nieruchomości – ryzyka podatkowe
Jednym z najczęstszych problemów jest niejednoznaczność w zakresie stosowania VAT przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dostawa nieruchomości może być opodatkowana VAT lub zwolniona, w zależności od okoliczności transakcji. Kluczowe znaczenie ma tu moment tzw. pierwszego zasiedlenia, definiowanego w ustawie o VAT oraz zakres ewentualnych ulepszeń. Brak dokumentacji potwierdzającej wcześniejsze opodatkowanie lub nieprawidłowa ocena stanu technicznego budynku może skutkować obowiązkiem zapłaty VAT wraz z odsetkami i sankcjami.
W przypadku transakcji obejmujących nie tylko nieruchomość, ale także elementy operacyjne – takie jak umowy najmu, personel czy infrastruktura techniczna – istnieje ryzyko uznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP). W takiej sytuacji transakcja podlega opodatkowaniu PCC (2 proc.), a nie VAT, co wyklucza możliwość jego odliczenia. Spory z organami podatkowymi w tym zakresie są częste i mogą prowadzić do długotrwałych postępowań.
W przypadku nieruchomości wynajmowanych zarówno podatnikom rozliczającym VAT, jak i zwolnionym (np. przychodnie, instytucje publiczne), konieczna jest precyzyjna analiza współczynnika VAT. Błędne założenia mogą prowadzić do zawyżenia kwoty odliczanego podatku, a w konsekwencji do obowiązku korekty przez okres nawet dziesięciu lat.
Brak dokumentacji potwierdzającej wartość początkową nieruchomości, niejednoznaczne rozdzielenie wartości budynku i gruntu czy stosowanie zawyżonych stawek amortyzacyjnych (np. 10 proc. dla budynków) mogą skutkować zakwestionowaniem rozliczeń przez organy podatkowe. Warto pamiętać, że zgodnie z MSR 40 nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane według wartości godziwej lub ceny nabycia, co wpływa na sposób ich prezentacji i politykę amortyzacyjną.
W transakcjach z udziałem podmiotów zagranicznych, szczególnie z jurysdykcji takich jak Cypr, Luksemburg czy Malta, konieczna jest weryfikacja statusu beneficjenta rzeczywistego oraz dokumentacji dotyczącej umów zarządczych i finansowych. Brak odpowiednich oświadczeń i opinii może skutkować naliczeniem podatku u źródła w wysokości 19 proc. oraz odpowiedzialnością karną skarbową członków zarządu.
Cały artykuł można przeczytać w Rzeczpospolitej z 20 października 2025 r., str.D7.
Transakcje nieruchomościowe, zwłaszcza te dotyczące obiektów komercyjnych, należą do najbardziej wymagających przedsięwzięć gospodarczych. Ich złożoność wynika nie tylko z wartości kapitałowej, ale także z licznych aspektów prawnych, podatkowych, technicznych i operacyjnych, które muszą zostać przeanalizowane przed finalizacją transakcji. Kluczowym narzędziem w tym procesie jest due diligence – kompleksowa analiza mająca na celu identyfikację ryzyk, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości oraz bezpieczeństwo inwestycji.
W niniejszym artykule przedstawiamy najczęściej występujące ryzyka podatkowe i strukturalne ujawniane podczas due diligence nieruchomości, ilustrując je przykładami z rynku polskiego. Omawiamy także dobre praktyki, które pozwalają na ich skuteczne ograniczenie, oraz wskazujemy na zmiany legislacyjne i interpretacyjne, które wpływają na sposób prowadzenia analiz.
Istota due diligence w nieruchomościach
Due diligence nieruchomości obejmuje szereg obszarów, z których każdy może wiązać się z istotnym ryzykiem. Weryfikacja prawna koncentruje się na tytule własności, obciążeniach hipotecznych, służebnościach oraz zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Aspekty podatkowe obejmują analizę zobowiązań z tytułu VAT, CIT, PCC oraz WHT, a także ocenę statusu podatnika i struktury transakcji. Techniczne due diligence bada stan techniczny budynków, zgodność z przepisami BHP, a także potencjalne ryzyka środowiskowe i ESG.
W praktyce to właśnie obszary podatkowe i strukturalne generują największe ryzyko finansowe. Błędna klasyfikacja transakcji, nieprawidłowe rozliczenia VAT czy brak dokumentacji amortyzacyjnej mogą prowadzić do wielomilionowych korekt i sporów z organami podatkowymi.
Sprzedaż nieruchomości – ryzyka podatkowe
Jednym z najczęstszych problemów jest niejednoznaczność w zakresie stosowania VAT przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dostawa nieruchomości może być opodatkowana VAT lub zwolniona, w zależności od okoliczności transakcji. Kluczowe znaczenie ma tu moment tzw. pierwszego zasiedlenia, definiowanego w ustawie o VAT oraz zakres ewentualnych ulepszeń. Brak dokumentacji potwierdzającej wcześniejsze opodatkowanie lub nieprawidłowa ocena stanu technicznego budynku może skutkować obowiązkiem zapłaty VAT wraz z odsetkami i sankcjami.
W przypadku transakcji obejmujących nie tylko nieruchomość, ale także elementy operacyjne – takie jak umowy najmu, personel czy infrastruktura techniczna – istnieje ryzyko uznania ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP). W takiej sytuacji transakcja podlega opodatkowaniu PCC (2 proc.), a nie VAT, co wyklucza możliwość jego odliczenia. Spory z organami podatkowymi w tym zakresie są częste i mogą prowadzić do długotrwałych postępowań.
W przypadku nieruchomości wynajmowanych zarówno podatnikom rozliczającym VAT, jak i zwolnionym (np. przychodnie, instytucje publiczne), konieczna jest precyzyjna analiza współczynnika VAT. Błędne założenia mogą prowadzić do zawyżenia kwoty odliczanego podatku, a w konsekwencji do obowiązku korekty przez okres nawet dziesięciu lat.
Brak dokumentacji potwierdzającej wartość początkową nieruchomości, niejednoznaczne rozdzielenie wartości budynku i gruntu czy stosowanie zawyżonych stawek amortyzacyjnych (np. 10 proc. dla budynków) mogą skutkować zakwestionowaniem rozliczeń przez organy podatkowe. Warto pamiętać, że zgodnie z MSR 40 nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane według wartości godziwej lub ceny nabycia, co wpływa na sposób ich prezentacji i politykę amortyzacyjną.
W transakcjach z udziałem podmiotów zagranicznych, szczególnie z jurysdykcji takich jak Cypr, Luksemburg czy Malta, konieczna jest weryfikacja statusu beneficjenta rzeczywistego oraz dokumentacji dotyczącej umów zarządczych i finansowych. Brak odpowiednich oświadczeń i opinii może skutkować naliczeniem podatku u źródła w wysokości 19 proc. oraz odpowiedzialnością karną skarbową członków zarządu.
Cały artykuł można przeczytać w Rzeczpospolitej z 20 października 2025 r., str.D7.