• Własność już na własność
Biuletyn Podatki i Rachunkowość:

Własność już na własność

31 sierpnia 2018

Szymon Szadkowski, "Gazeta Bankowa" |

2,5 mln użytkowników lokali, czyli ok. 10 mln Polaków, od 1 stycznia 2019 r. czeka kolosalna zmiana. Znika prawna formuła użytkowania wieczystego. Co się zmieni konkretnie?

W myśl nowego prawa od nowego roku każdy, kto jest właścicielem domu lub mieszkania, a jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu, zostanie jego właścicielem. Nie będzie też wymagana zgoda wszystkich lokatorów. Każdy, kto chce się stać właścicielem gruntu, może zapłacić jednorazowo 20-krotność opłaty, jaką obecnie rokrocznie płacimy za użytkowanie wieczyste. To 1 proc. liczony od wartości nieruchomości. Do własności mieszkaniec może także dochodzić przez 20 lat, ponosząc opłatę obowiązującą na dzień 1 stycznia 2019 r., waloryzowaną o wskaźnik inflacji. Własność gruntów w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie ustalana na podstawie zaświadczenia wydawanego przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, czyli skarb państwa oraz gminy. Wpisy mają być wolne od opłat sądowych.

Jak uzasadnia Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju, takie rozwiązanie zaproponowano, aby nie było wątpliwości konstytucyjnych. Jeśli ktoś chce wcześniej uregulować to zobowiązanie, ustawodawca proponuje system bonifikat zachęcających do szybszej wpłaty, ale tylko dla mieszkańców, których budynki stoją na gruntach skarbu państwa. W kolejnych pięciu latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem.

– W przypadku tych gruntów zaproponowaliśmy bonifikatę w wysokości 60 proc. za płatność całej kwoty w pierwszym roku, 50 proc. w kolejnym i 40 proc. w następnym – przypomina Soboń.

Opłacalność bonifikat wyliczyli eksperci Open Finance. Ich zdaniem to dobry sposób na zaangażowanie wolnych środków. Rabat za jednorazową opłatę oznacza co prawda dla budżetu uszczuplenie przychodów w przyszłości, ale też zastrzyk gotówki „tu i teraz”. Podobnie może być w przypadku jednostek samorządu terytorialnego – gmin, powiatów i województw, które oddały swe grunty w użytkowanie wieczyste. Im bardziej potrzebują pieniędzy na bieżące wydatki, tym większa szansa, że zaproponują użytkownikom wieczystym solidne bonifikaty za jednorazową zapłatę za przekształcenie. Tu jednak ustawa zostawia im możliwość wyboru. Mieszkańcy powinni obserwować rozwój wydarzeń, bo wprowadzenie systemu bonifikat może się okazać dobrym sposobem na zainwestowanie pieniędzy, aby w przyszłości cieszyć się z oszczędności.

Rentowność takiego rozwiązania jest dziewięć razy wyższa niż oprocentowanie lokaty i dwa–trzy razy wyższa niż zysk z wynajmu mieszkania – szacuje Open Finance.

Na tym można zarobić

Jak wyliczyli analitycy z Open Finance, skorzystanie z 60-procentowej bonifikaty mieszkańcy powinni potraktować jako inwestycję, która pozwoli nam przez kolejne 19 lat oszczędzać.

Przyjmijmy, że użytkownik wieczysty płacił dotychczas 1 tys. zł rocznej opłaty. To oznacza, że za przekształcenie będzie dalej wnosił taką opłatę przez 20 lat. Alternatywa? W pierwszym roku zapłacić jedynie 8 tys. zł i zapomnieć o problemie. To oznacza rentowność identyczną do tej, jaką zaoferowałaby lokata na 12,8 proc. w skali roku (plus podatek od zysków, oznacza to oprocentowanie na 15,9 proc.) – wynika z szacunków Open Finance.

W bankach zbliżonej do tego oferty nie było od prawie 20 lat. Dziś przeciętna roczna lokata daje zarobić 1,7 proc. (1,4 proc. po opodatkowaniu) – wynika z najnowszych danych NBP. Rentowność przekształcenia z bonifikatą jest też nie do pobicia przez popularny obecnie zakup mieszkania na wynajem. Ten pozwala dziś zarobić na czynszach ok. 5 proc. (netto) wartości kupionej nieruchomości w skali roku, ale przy wyższym ryzyku – przekonują analitycy Open Finance.

Jeśli użytkownik wieczysty skorzysta z możliwości zapłaty za przekształcenie z góry w kolejnych latach, to też może liczyć na bonifikatę. Co roku jej skala maleje jednak o 10 punktów procentowych. I tak w drugim roku to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym zaledwie 10 proc. Dwie ostatnie opcje wydają się nieatrakcyjne nawet w świetle skromnego dziś oprocentowania lokat bankowych.

O wielkości zniżek na gruntach gminnych zadecydują poszczególne samorządy. – Apeluję do samorządowców, żeby jeszcze przed wyborami Polacy mogli się zaznajomić z tymi stawkami  – wzywał wiceminister Soboń. Jednocześnie przypomniał, że bonifikaty w odniesieniu do gruntów skarbu państwa określa ustawa, ale na gruntach samorządu określą je rady gmin. Samorządy, zgodnie z proponowanymi przepisami, będą miały możliwość waloryzowania opłat rocznych przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez prezesa GUS, a dotychczasowi właściciele (skarb państwa oraz samorządy, w tym gminy) będą mogli udzielać bonifikat od opłat rocznych.

Według Sobonia, ze względu na okres przedwyborczy, kwestie zakończenia kadencji i formowania się nowych rad miast, mieszkańcy powinni jak najszybciej usłyszeć propozycje samorządowców. – Samorządy zgodnie z konstytucyjną zasadą mają autonomię. Dlatego kieruję apel do samorządów, aby rozpoczęły prace nad korzystnymi dla mieszkańców warunkami przekształcenia i uwzględniały lokalną specyfikę. Z pewnością bonifikaty nie powinny być gorsze. Nie narzucamy tych warunków, samorządy mają w tym pełną swobodę – podkreślił wiceminister Soboń.

Na likwidację użytkowania wieczystego ma być przeznaczone rocznie 130 mln zł. Środki mają być wykorzystane m.in. na usprawnienie funkcjonowania wydziałów ksiąg wieczystych. Rozwiązania dotyczą istniejących budynków. W przypadku dewelopera, który dopiero rozpoczął budowę na użytkowaniu wieczystym, procedura zostanie wdrożona w momencie oddania budynku do użytku.

Wieczyste od przedsiębiorców już wkrótce

Według zapowiedzi wiceministra Sobonia, w kolejnym etapie wieczyste użytkowanie będzie likwidowane na gruntach, na których prowadzona jest działalność gospodarczo-komercyjna. – Myślimy już o rozwiązaniach systemowych. Na tych gruntach stoją fabryki, galerie handlowe, dlatego musimy solidnie się przygotować do zmiany tych przepisów, tak by Komisja Europejska nie miała żadnych zastrzeżeń – twierdzi wiceminister Soboń. I dodaje, że w przypadku gruntów dla biznesu skala finansowa jest o wiele większa. Bo o ile na gruntach mieszkaniowych stawka opłat z tytułu użytkowania wieczystego liczona od ceny nieruchomości w przypadku mieszkań wynosi 1 proc., o tyle już firmy płacą 3 proc.

Relikt poprzedniej epoki

Analitycy i eksperci pozytywnie odbierają zmianę przepisów, choć – jak podkreślają – na ostateczną ocenę trzeba będzie poczekać, gdy zaczną one obowiązywać. Główne pytania to: na ile sprawnie zostaną przeprowadzone te zmiany? Ile osób skorzysta z bonifikat? W jaki sposób mieszkańcy będą informowani o takiej możliwości?

Zdaniem Marcina Krasonia, analityka Open Finance, likwidacja użytkowania wieczystego powinna się spotkać z masową reakcją zainteresowanych. – Spodziewam się, że wiele osób powinno skorzystać szczególnie w pierwszym roku, kiedy bonifikaty sięgną 60 proc. Grzech by było tego nie zrobić. Pozytywnie trzeba ocenić to, że z góry wiadomo i bez komplikacji można policzyć, za ile możemy stać się właścicielami gruntu. Oby tylko udało się przeprowadzić ten projekt bez biurokratycznych komplikacji. Jak będzie, przekonamy się w przyszłym roku. Okaże się, czy pomysł z bonifikatami nie jest pomysłem głównie na podreperowanie budżetu – ocenia Marcin Krasoń.

Według ekspertów z rynku nieruchomości mieszkania i domy obciążone użytkowaniem wieczystym zawsze trudniej było sprzedać, a ich rynkowe ceny były i pozostają zazwyczaj zaniżone w stosunku do pełnej własności. – Nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym bardzo często o statusie swojego lokum, wybudowanego na użytkowaniu wieczystym, dowiadywali się dopiero przy pierwszej opłacie czynszu, zawyżonego z racji raty za użytkowanie. Teraz za sprawą likwidacji tego prawnego kuriozum setki tysięcy nieruchomości mieszkaniowych w Polsce zyska na atrakcyjności, prawdopodobnie także pod względem wartości – prognozuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Specjalista uważa, że od dawna użytkowanie wieczyste było reliktem poprzedniej epoki ustrojowej, instrumentem stworzonym pół wieku temu specjalnie na potrzeby ideologii gospodarki centralnie planowanej. – Użytkowanie wieczyste to kuriozalna konstrukcja prawna, pozbawiona racji bytu w ramach gospodarki rynkowej. Dlatego obecną decyzję ustawodawcy można podsumować aforyzmem „lepiej późno niż wcale” – dodaje Jędrzyński.

Podatkowy znak zapytania

Eksperci uważają jednocześnie, że na zmianach w dłuższej perspektywie stracą samorządy, dla których wpływy z użytkowania wieczystego były jednym z podstawowych dochodów. Zdaniem analityków Open Finance gminy nie będą już mogły dokonywać skokowych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. – Dotychczas była to zmora użytkowników, którzy pod koniec roku mogli się spodziewać nawet kilku- czy kilkunastokrotnych podwyżek opłat. Zgodnie z nowym prawem, jeśli opłata za przekształcenie we własność wzrośnie, to tylko o wskaźnik publikowany przez GUS – twierdzą analitycy z Open Finance.

Użytkowanie wieczyste przetrwało aż trzy dekady, przynosząc w tym okresie samorządom stałe, pewne i lukratywne dochody. Co w zamian? – rodzi się naturalne pytanie. – Teraz gminy będą musiały wypatrywać innych źródeł zasilających ich konta. Miejmy tylko nadzieję, że nie będzie to podatek katastralny, do wprowadzenia którego likwidacja użytkowania wieczystego miałaby być jedynie swoistym preludium – spekuluje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.