W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Korzystając z naszej strony akceptujesz zasady Polityki Cookie.
  • Najem nieruchomości stanowiącej współwłasność a przychód współwłaściciela
Biuletyn:

Najem nieruchomości stanowiącej współwłasność a przychód współwłaściciela

24 sierpnia 2016

Filip Stradomski , "Górski Grzyb Adwokaci i Doradcy Podatkowi" |

Często zdarza się, że nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności kilku współwłaścicieli. W takim przypadku, zgodnie z przepisami prawa każdy ze współwłaścicieli może korzystać z nieruchomości w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Przepisy prawa nie sprzeciwiają się również temu, by sposób korzystania z rzeczy wspólnej określić np. w ten sposób, że tylko jednemu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy wspólnej. 

W praktyce pojawia się problem, czy gdy jeden ze współwłaścicieli użyczy drugiemu nieodpłatnie swoją część mieszkania, a on całe mieszkanie wynajmie osobie trzeciej, to czy przychód z tego tytułu wynajmujący może opodatkować sam, czy każdy ze współwłaścicieli powinien opodatkować swoją część zgodnie z wysokością swojego udziału we współwłasności.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym1, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie z art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu za dany rok podatkowy podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do 20. stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
Jeżeli do 20. stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania uzyskiwania przychodów z tego źródła lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, to uważa się, że przychody z najmu nadal będą opodatkowane ryczałtem.

W związku z powyższym należy wskazać, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Z powyższego wynika, iż najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów, z zastrzeżeniem jednak, iż aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Wskazać należy, że warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Co za tym idzie, jeden ze współwłaścicieli użyczy nieodpłatnie swoją część nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela, który dokona jej wynajmu – wskutek tego obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wynajmującego jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków wynajmu.

Należy zaznaczyć, że umowa zawarta pomiędzy współwłaścicielami nie znosi współwłasności, lecz sprawia, że wynajmujący współwłaściciel ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Wynikający z zawartej między stronami umowy czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a co za tym idzie generuje on przychód w rozumieniu podatkowym. Aby po stronie wynajmującego powstał przychód, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Konkludując – w sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli użyczy drugiemu współwłaścicielowi swoją część mieszkania, a on całe mieszkanie wynajmie osobie trzeciej i złoży w stosownym terminie pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, to w takim przypadku może on samodzielne opodatkować cały przychód z wynajmu tej nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym.


  1. Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).